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近年来，国家实行住房制度和用地制度的改革，房地产、建筑业得到了前所未有的发展，作为与房地产业密切相关的产业，建筑安装行业有了更大的发展空间，成为许多地方财政收入的主要来源，为地方财政做出了重大的贡献。但建筑业、房地产业税收征管中还存在一些问题，本文结合库车县地税工作实际，谈谈自己的看法。
（一）.建筑业税收征管存在的问题。现有的税收征管模式，普遍采取“以票管税”。税务部门对建筑业及房地产业纳税人仅从纳税申报表和财务报表获取征管信息，而对纳税人具体施工工程项目纳税状况如何难以准确掌握。给工程税收监控造成困难，税款流失或滞后现象很严重。
1、营业税征管方面存在的问题。第一，计税金额不足：包工不包料的企业，计税金额只申报工费部分；配套工程及零星工程如绿化、水泥路、木门、铝合金门窗、路灯、铁门、防盗门等工程，以各种建筑材料等发票直接入账减少计税金额。第二，纳税时间滞后：垫资工程，有的工程垫资时间跨度较长，垫资款难于及时收回，因未收到工程款，纳税义务时间尚未发生，致使有的工程已经完工投入使用，而营业税仍未征收；已经竣工但尚未办理结算的工程，因建设单位拖欠工程款施工单位不主动申请验收或因工程质量等原因而不能办理验收以致工程款久拖未结，营业税纳税时间滞后。 第三，某些情况的纳税义务时间难于把握：对于建筑安装企业具有房地产开发经营权，并直接从事房地产的开发自建自售建筑物的行为，其建安营业税的纳税义务时间难于准确把握。第四，转包工程中总包人未严格履行代扣代缴义务：建筑业总承包人将工程分包或较包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额，但总承包人对分包、转包工程没有严格执行代扣代缴的有关规定。
2、企业所得税征管中存在的问题。第一，征收期存在提前或推后：对于按核定所得率征收和定期定额征收的企业，因大部分在征收营业税时即按申报营业税的营业额依随征率（核定所得率）予以随征，以致对于所得额的确认存在偏高或偏低、对企业所得税的征收期存在提前或推后的现象。第二，工程成本难以进行准确复核：实际工作中企业无法做到按月结算，给税收征管带来困难。由于工程项目多、工作量大等原因，查帐征收户的会计因怕麻烦，往往采用估算方法，致使计税依据准确度不够，难于对工程成本进行准确的复核。第三，税收难以征足：对于挂靠单位，企业所得税中的工程材料成本等本该在挂靠单位中核算，却在被挂靠单位核算，因为已含挂靠单位利润在内，成本中有虚假成份，使企业所得税难以征足。
（二）、房地产业税收征管中存在的问题
1、不按规定申报纳税。预收账款是房地产开发企业经营的主要方式。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”现实中部分企业收到预收款时往往是挂在“往来款”，不及时申报纳税。
目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。但在实际生活中合作双方常常不申报纳税。
2、以收据支付工程款偷欠税收。以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时不按规定使用发票，而是开具收据。既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。
3、业务往来上做手脚。当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时，也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；在税收上，瞒报经营项目，隐瞒经营收入。
4、用收入直接冲减成本。由于收入与费用差额较大，有的企业就用收入直接冲减成本，造成营业税的流失。
5、未及时结转销售收入。企业所得税暂行条例实施细则规定：纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。但实际中往往存在纳税人因整个项目未全部销售完，而将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴。
6、过高预估销售成本。房地产开发销售周期较长，且大多存在房产已开始销售乃至已交付使用，但尚未办理竣工决算的情况，因此，纳税人在结转销售收入及成本时大多采取预估成本，预估时往往不根据开发项目实际已发生或原预算的成本情况预估，而是带有很大的主观随意性，造成过高预估成本，压低销售利润，少缴企业所得税。
7、收入与成本、费用、税金不配比。企业所得税暂行条例规定：计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。会计准则也要求会计核算应遵循配比原则。然而实际中，往往有收入未结转但成本费用及税金却计入扣除项目的情况。
8、二手房交易税收管理难度大。一是交易双方大部分是个人交易，交易价格难以监控，存在交易双方有意压低实际交易价格，从而减少应交的各项税费。二是普通住宅与高档住宅的界定标准不符合现实需要，造成征税困难。三是二手房交易按差价征税，有的房子原价难以核实造成计税依据难以核定。
（1）重视协税护税工作。有关部门要携手共同完善建筑安装业市场管理。建筑管理部门在把好建筑质量关的同时，还应协同税务机关在检查中如发现出借建筑资质权以收取好处的单位，不仅要没收非法所得，还要视情节予以处罚，直至吊销有关证照。
（2）实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度。 要求建筑企业在工程动工之前，应将每一承接的工程情况及时报税务机关备案，税务机关应充分利用现有电脑网络设备，按企业分工程项目进行分类建档（如内容包括：工程名称、地点、预计投资额、期限、成本的结转情况及各税的应缴已缴情况等）。为了明确每个工程的进展情况，应要求企业每月按工程项目分别申报工程款的结转情况，税务机关应及时将申报情况录入电脑的分类档案里。
（3）实行分成本项目制定成本上限制度。为了便于税务员进行工程成本的复核，掌握企业成本核算的准确度，通过调查建安企业的成本开支情况，测算并制定分项目的成本的列支上限。企业在该上限内的按实列支，超过的不予列支。
（4）实行统一纳税义务发生时间制度。 为了保证税款的及时足额入库，应将建安企业的纳税义务时间加予规范。不仅要按“建安施工企业采取预收备料款或预收工程款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天”规定执行外，还应明确所有的工程应从工程开工后的次月起，根据工程的形象进度（依权责发生制），申报缴纳有关的税收，其已按预收备料款或预收工程款缴税的部分允许抵扣，这样可以避免因工程实行垫资及资金未到位而拖延缴税时间的问题；对于工程最后的税款结算期，应以合同规定的工程完成时间或工程实际完成时间为准，避免因工程款拖欠等原因导致应纳的税收被拖延的现象以及自建自售的移送时间难于掌握的现象。
（5）严格被挂靠单位核算的
管理。被挂靠单位偷税的主要原因是没有按核算对象进行收入计算，要求被挂靠单位严格划分本单位收入及挂靠单位收入，一旦发现“以料抵工”虚列工资等抵消工程款的现象，一律严格处理，对那些“人工费”明显超过比例工程项目，要仔细审核，并就这部分收入予以核定征收个人所得税及企业所得税。
（6）加强对分包工程进行管理。对于分包工程一方面要求总承包人在代扣代缴报告表上按工程项目及不同的分包人进行纳税申报，代扣代缴税款；另外，根据《营业税暂行条例》规定：建筑安装业务实行分包或转包的，以总包人为扣缴义务人。若总包人为境外机构，且在中国境内没有经营机构或代理者的，不管工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。
2.房地产业税收征管对策
（1）改进预征企业所得税办法。根据房地产企业的平均盈利水平，确定一个销售利润率，纳税人在取得收入款项申报缴纳营业税的同时，根据收入及利润率预缴企业所得税，待项目结算后再进行清算。这样既可促使纳税人及时结转经营成果，又可解决过高预估成本少缴企业所得税问题。
（2）日常管理工作应突出重点。在具体管理中，实行“项目登记”、“一项目一卡”的管理制度，主要抓住三个关键环节：第一是纳税人自行申报环节，按申报发放管理卡。要求纳税人在项目开工之日起30日内按照施工、开发项目到税务机关办理管理卡。管理卡中登记工程名称、建设单位、施工单位、建设地点、建设面积、投资总额、开工时间、竣工时间、决算金额、可供销售面积等内容。 第二是抓好信息交换环节，逐项比对完善管理卡。定期到计委取得项目的立项情况，到建委取得项目办理施工许可证、完工备案证的情况，从房管部门获取房地产开发企业房屋的销售信息，将这些信息及时反馈到基层征收机关，与办理纳税管理卡情况进行比对，将漏管项目及时纳入管理。 第三是监督检查环节，及时补办管理卡。定期到现场走访检查，只要发现纳税人因“先开工未立项”等原因未办理管理卡的，都要求其及时到项目施工或开发所在地税务机关补缴各种税款，并办理管理卡。每个房地产项目在发放管理卡的基础上，建立房地产销售电子管理台帐，销售商品房在收到预收款时就必须要申报纳税，而且还要在税票、发票上注明是哪个小区、哪一套、哪一幢，对所有房地产开发小区的房产销售实行一户一档、一项目一档的定向式管理。通过“一项目一卡”，切实加强对预收账款的营业税管理及土地增值税的预征管理。另外，在税收日常检查审查企业经营成果时，首先检查其收入是否及时结转，其次应审查其开发成本的归集是否按开发项目进行归集，此外应注意审核“销售成本”及“经营税金及附加”借方发生额对应项目的销售收入是否及时结转。
（3）争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为。房地产开发企业的税收管理需要多方面的支持。在认真审查企业账簿资料的同时，与从建委、规划、房管部门取得的有关资料逐笔逐项核对，重点检查是否存在隐瞒收入不上账、“账外账”等问题。对存在疑点的成本列支项目，实行内查外调的方法，重点检查成本费用的真实性，做到查细、查深、查透。
税务机关要加强同城建、招标、规划等部门的联系，摸清房地产开发项目底数，有的放矢地开展税务稽查。可同城建部门配合进行检查，商谕城建部门在招标、办证等环节协助代征税款。加强对施工项目的跟踪检查，确保按工程进度征足税款；要突出重点稽查，对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。
规范企业资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税人环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求房地产开发企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。税务机关要加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。
（5）关于二手房交易。建议政府（房管部门）对二手房交易应该制定交易指导价，对明显低于指导价的，应按指导价计征相关税费，以杜绝有意压价的行为。对普通住宅和高档住宅的界定应符合当地经济状况，建议将界定权限下放给各地制定标准。对二手房交易的征税能够采用简易征收办法。