党的十六届三中全会《决定》曾明确提出:“实行城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”目前,按照我国现行税法和政府规定,直接涉及房地产业的税费有城市房地产税、城镇土地使用税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、营业税、个人所得税等。总之,税种繁多,重复征税情况普遍,不能适应市场经济对我国房地产业发展的要求。因此,应开征不动产税(物业税),改革现行房地产税制。
开征不动产税,应以“正税、明租、清费”为方向。其目的是合理设置新税制,统一内外税制,避免重复征税,明确地租性质,清理服务性收费,并以此理顺中央与地方的财税关系、规范不动产收费。与此同时,开征不动产税,可以通过对不动产税税种、税率的设计,对房地产市场的炒卖行为进行适度抑制,对房地产虚高价格进行调节,对社会弱势群体的住房税费予以减免优惠,以缩小社会贫富差距,促进房地产健康稳定发展,进而促进和谐社会建设。
具体做法是:对城镇中低收入家庭租买自用普通住房的,予以税费减免优惠。在不动产税的设计上,
一是对经济适用住房建设用地实行行政划拨,经批准的行政事业性收费减半征收。
二是对普通商品住房中90平方米以下小户型住房相关税费予以优惠,如对居民的购房给予减半契税的优惠政策,或给予抵扣减免个人所得税的优惠政策。
三是着力培养二手房市场,二手房交易在税收上可依照经济适用住房标准,在相关税收上予以减半等。
四是改变当前住房市场以出售为中心的流通格局,着力培育租赁市场。
目前个人出租私房需缴纳5%的租赁税、12%的个人所得税,税负偏重。应将个人出租房屋总体税负从原有的约20%减少到5%.对第二套及两套以上住宅应按面积、评估价值征税。在不动产税的设置中,应该充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,实行差别性的税收政策,区分消费性需求和投资性需求;在消费环节,对第一套普通住宅,属于自用的,适用零税率。
目前,购买第二套房有以下几种情况,
一是在房改中按标准购买小户型,
二是把第二套住宅当作休闲度假用房。
在当前投资渠道狭窄的情况下,这些需求也属于一种正常合理的投资。因此,对第二套住宅应按面积征税。如第二套住宅家庭人均不超过40平方米的,适用零税率;不超过60平方米或70平方米的,适用低税率。对第二套以上住宅,过高投资性购房征收较高税额,实行住房面积累进制税率,以提高其保有成本,降低其收益预期。随着个人买房数量的增加,其缴纳的税收费用逐级提高,以此来约束过度投资、投机炒房行为。
开征不动产闲置税。商品房长期闲置,使所占用土地也闲置,使具有垄断性土地及房屋资源停滞于投资环节,这是对社会资源的巨大浪费,并使不可再生的国有土地资源被滥用,使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的手段。因而,应征收土地闲置费。对于开发商囤积居奇,房屋待价而沽,造成开发项目一半以上闲置的,或成为烂尾楼的,时间长达一年或二年以上的应征收土地闲置费。