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近年来，随着我国经济高速发展，房地产行业进入了前所未有的高速发展时期。在拉动经济，扩大就业，改善安居等方面做出了积极的贡献，不仅成为国民经济的支柱产业之一，也是税收收入的一项重要来源。
以某地县级市国税局辖区内的房地产开发企业从2000年的13户增长到2009年的43户，税收从2005年745万元增长到2008年的2300余万元，占地方税收的比重从10.3%提高到31%，且呈继续上升趋势。在房地产行业税收高速增长的同时，因房地产市场连续升温及房地产企业新的经营模式、多样化的销售方式给税收管理提出了新的课题，监管不力、管理滞后、欠税多等诸多难题考验着税收征管能力。为进一步规范房地产行业健康有效发展，维护市场经济秩序，严肃税收法律法规，遏制房地产行业税收管理缺失，结合工作实际，现就某地辖区内的重点房地产企业如何通过纳税评估进行管理定位，并对纳税评估中发现的问题及征收管理中存在难点进行分析。
（一）房地产行业征管难度较大。房地产企业具有开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂，涉及税种多的特点，其收入和税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理难度较大。
（二）房地产行业纳税意识不强。目前，房地产行业进入门槛不高，许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的，这些企业往往曲解地方税收优惠政策，甚至认为自己是招商引资企业，理所当然在税收方面享有优惠。
（三）房地产行业流动性强。作为房地产行业的共同特点，许多房地产开发企业无固定办公地点，房屋开发到哪里，办公地点就设在哪里，给保持税收征管的连续性带来很大难度。
（四）税收管理外部环境有待改善。虽然《征管法》明确规定了有关部门协税护税的职能，但现实中由于部门利益驱动，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，不能实现有效资源共享和信息互换。此外，有些部门不能正确认识涵养税源和依法征税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也一定程度上影响了房地产行业税收管理的实际效果。
（五）房地产行业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全，有的甚至无帐。二是收入不实。有的房地产企业采用预收款形式销售房屋，因未开具正式发票，预收款长期挂账不做收入。三是虚列成本。多数房地产开发项目由于工期长，与建安企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则，仍按收付实现制核算成本，对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入与成本不配备，无法核算其真实成本和无法真实反映企业盈亏情况。部分企业按预计数字入账，造成成本虚增。大量不合法凭证入账或根本没有取得合法凭证做账的现象比比皆是。
（六）房地产企业普遍存在着逃税和少缴税款的现象。从对房地产行业纳税评估情况来看，纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税；二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税；三是多列支出。如一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等；四是混淆预售与销售的概念。少数企业工程尚未完工，即以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本配比，达到挤占当期应税所得的目的；五是少数开发企业纳税意识淡薄。房地产行业本身所具有的行业特点导致了开发企业偷税侥幸心理，偷逃税现象比较严重。
（七）当前纳税评估中存在的问题及缺陷
一是对房地产行业纳税评估工作定位不够准确。就纳税人而言，纳税评估工作是通过资料分析、评估约谈等方式查找税收问题，近似间接的纳税检查。而对评估人员而言，评估工作的目标和方法也主要倾向于个案查出多少问题。导致目前纳税评估工作方式类似税务稽查，但手段和实际效果又不如税务稽查。同时，由于有效监控机制还未真正建立，纳税评估工作在设计上存在一些不足，对对报表、查查数据、与企业核实疑点问题等静态监督形式无法了解企业动态实际情况，无法掌握外部相关信息，形成评估盲点。
二是信息资料来源不够广泛。纳税评估工作离不开数据资料的搜索、采集、积累和掌握，纳税评估过程中要进行大量的指标测算、资料比对等定量、定性分析，没有数据资料，纳税评估就成为无源之水、无根之木。目前，纳税人报送的纳税申报数据和财务数据，不包括生产经营类信息、经营核算类信息及其他诸如登记注册类、价格类等相关信息。由于第三方信息的缺失，造成了纳税评估中许多主要指标如土地价格等重要信息无法掌握，导致不仅纳税评估效率低，且评估误差较大。
三是纳税评估指标体系存在一定局限性。现行的纳税评估指标体系是参照房地产行业内平均值确定的，实际上是企业真实纳税标准的一种假设。一般评估指标的测算结果都直接与行业正常值进行比较，即企业被测算指标只要处于正常值的合理变动幅度内，就被认为已经真实申报。实际上，评估对象的规模大小，企业产品多少等因素都对“行业峰值”产生较大影响。此外，单凭评估指标测算和评价很难正确判断申报的合法性和真实性，企业还经常受到所处环境、面临风险、资金流向等诸多因素的影响。纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的效果和开展方向。
四是纳税评估人员综合业务素质亟待提高。目前，从事评估的人员都是税管员，在负责征管的同时进行纳税评估，没有专门从事评估的人员。税管员素质参差不齐，部分评估人员知识面窄，掌握评估方法不够，只停留在看看表、对对数、查查抵扣发票信息的较浅层次，不善于从各种涉税信息中寻找和挖掘深层次问题，使评估工作流于形式，评估效率不高。
（八）一线力量尚不能满足对房地产行业实行精细化管理的业务需求。一是一线人员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线征管力量的不足与繁重工作任务、不断提高的要求的矛盾持续加剧；五是一线人员缺乏掌握房地产行业会计规律的基本素质，不能满足税收工作对房地产行业管理的需要。
（一）做好基础工作，加强日常监管。开发初期，税务机关可要求房地产开发公司提供项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、营业执照、税务登记等资料，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立日常监控管理台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况。
（二）实行一体化管理，密切部门协调。严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定。房地产税收采取“一窗式”征收和“联网控管、先税后证、项目跟踪、过错追究”的控管办法，实行一体化管理。国税机关应主动加强与工商、国土、规划、建设、房产、和地税等部门的联系，争取政府支持，力求通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握有关涉税信息，通过信息交换，有助于一线人员进一步掌握与了解房地产项目开发的经营规律和运行状态，增强该行业税收管理措施的实时性、针对性和有效性。（三）建立健全科学的纳税评估体系。一是构建制度框架。根据《税收征管法》及实施细则、《纳税评估管理办法》等有关政策依据，研究制定《纳税评估实施方案》和《评估工作规程》等一系列管理办法，设置纳税评估总流程图和不同内容的文书表格，制定纳税评估与“征、管、查”业务部门的协调、衔接办法，使税收评估工作逐渐融入征管体系。为对评估全过程实施管理和监控，在纳税评估的不同环节设置《评估对象信息记录》、《零税额申报信息记录》、《纳税评估成果信息记录》、《重点监控信息记录》等四个信息簿。对每位评估人员工作完成的质量情况进行信息记录，为岗位目标考核提供依据。二是科学界定评估步骤。按照《纳税评估实施方案》及规程要求，制定具体的操作程序：一是资料受理传递岗将评估对象申报资料传到分析岗；二是通过综合征管系统数据和人工采集的其他企业信息进行逻辑分析核对，通过初审发现疑点；三是对评估疑问户下达《评估自查表》、《评估调查表》或《零申报说明书》，针对疑点内容开展自查；四是对自查后仍存在问题的企业下达《评估约谈通知书》，通知约谈；五是制作《约谈记录》；六是评估完毕下达《纳税评估结论》，存在问题的企业制作《申报错误报告表》，责令限期改正（调账、补税），并制作《纳税评估报告》；七是评估发现问题严重的，制作《评估移交表》，移交到稽查科等相关科室，并回收《纳税评估移交问题反馈单》存档备案；八是月底汇总评估结果写出《纳税评估小结》，指出存在问题，提出合理化有价值的建议及加强管理的办法。三是明确评估人员职责。为确保评估工作质量，从制度建设入手，制定行之有效的纳税评估定率考核制度，考核定率包括数据接收率、数据正确率、评估处理正确率、复审评估正确率、评估税款入库率等，通过这些指标将纳税评估具体细化、量化，对未按比例、按质量完成评估任务的操作人员，依岗位职责予以扣分，达到监督检查纳税评估工作的目的，增强评估人员的责任心。四是精选评估对象。坚持人机结合的办法，一是根据预警值运用纳税评估软件，自动筛选纳税评估对象；二是税收管理员根据日常巡查、涉税事项调查核查等日常管理工作中了解和掌握的纳税人实际生产经营情况，人工分析筛选纳税评估对象。五是探索可行的纳税评估分析方法。对纳税人申报纳税情况的审核分析是纳税评估工作的关键。在实际工作中，总结归纳了一套简便实用的纳税评估分析方法，简称“四比较法”。一是申报数据与财务报表之间的比较；二是申报数据之间横向与纵向比较；三是税种之间的关联性比较；四是申报纳税情况与实际经营情况的比较。（四）从提高纳税评估人员自身素质出发，打造一支符合实际需要的纳税评估队伍。纳税评估要求税务评估人员不但要了解税收工作本身，而且要了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能。因此，在加强干部培训过程中，要有重点地开展税收、财会理论培训，鼓励干部参加专业学历考试和执法资格考试，并给予一定的物质奖励，调动干部自学的积极性。为加强纳税评估队伍还可聘请具有专业知识的中介机构和会计人员对房地产行业进行专业纳税评估。实践中，评估人员在确定评估对象后，要即使参与管理性检查，通过对比检查结果，检验评估确定的疑点是否全面、正确，为今后评估工作积累经验。在转向评估结束后，组织评估人员进行案例评析，逐项分析评估方法、过程和结果，总结出较好的评估方案并全局推广。
三、我们的具体做法
（一）及时制定了《纳税评估操作规程》，针对当前纳税评估工作中存在的热点难点问题，通过近年来纳税评估工作的实证分析，详细的补充和完善了纳税评估规程的内涵与外延、特征与分类、原则与职能，特别是针对行业纳税评估案源选择等做了进一步修改，使之适合地域特点和实际操作，并及时组建纳税评估机构，成立纳税评估领导小组，按所辖的企业分类分片全面开展纳税评估。
（二）从难点疑点抓起，抽丝剥蚕，抓出实效。该局管辖房地产企业43户，年缴纳税收2300余万元。但从房地产行业的实际开发情况和房地产行业税收实际征管情况来看，税款流失较为严重。为此该局组成房地产评估小组，对辖区内房地产企业进行了重点评估。通过资料调阅，发现许多房地产企业不是亏损就是微利，且申报的当期销售收入起伏较大，缴纳的营业税与预收账款金额不相符，费用列支不符合规定，企业所得税和土地增值税都未按规定预缴，印花税、土地使用税和房产税都出现少缴或不缴的现象。在与企业法人或财务人员针对上述情况约谈时，对存在问题含糊不清，避重就轻，也没有具体的举证说明。实地核查时，通过对比纳税申报和账面数、企业签订合同和实际完工数，发现（1）售房款以定金名义不做预收账款处理。（2）拆迁房屋建还的部分不做收入，只记成本。（3）销售合同已签但印花税未申报缴纳。（4）以房地产行业的特殊性为理由，长期不结算，也不预缴企业所得税和土地增值税。（5）土地使用税和房产税以不清楚规定为由，少缴或不缴。
（三）通过此次初步评估部分房地产企业，共查出各项税款7563284.13元。其中应补缴的企业所得税3267129元，占2009年房地产行业缴纳所得税的45%；各种地方税4296155.13元，由此证明房地产行业严重存在不按期纳税的问题。实践证明，开展纳税评估对提升税收征管质效有着巨大的推动作用。一是深度挖掘了税源。通过纳税评估，企业主动申报税款金额达636.24万元。二是提高了申报真实度。经评估的纳税人，实际税负都达到或超过了行业平均水平。三是提高了纳税遵从度。通过评估，纠正了因企业办税人员对政策和程序理解上的偏差而导致的错用税率，超范围超标准抵扣、漏记少报收入、未按规定开具发票等一般性问题，经督促，纳税人均自行作了补正申报、补缴税款、调整账目等处理。
四、思考和建议
（一）虽然房地产行业在拉动经济，扩大就业等方面作用巨大，但是房地产行业工期长、投资大、经营隐蔽性强，导致其在依法纳税方面存在较多问题。应加大对房地产行业的纳税评估。
（二）房地产行业环节多，所征税种也多，如营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，加之企业法人、财务人员对税收法律法规的了解和掌握有限，影响了税法的遵从度。应加强对企业财务人员的税法培训。
（三）房地产行业承建的工程大部分实行转包、分包，甚至存在挂靠等现象，导致选择征税主体具有一定难度。房地产企业采用“工程大包”的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。
（四）税务机关自身管理不到位：一是税法宣传不到位，教育培训跟不上，客观上造成企业对税法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化责任，日常检查不够，特别是案头稽核不深不细，各表之间没有比对，各勾稽关系没有分析透彻。三是稽查力度不大，没有针对该行业的特殊性和隐蔽性开展有效稽查。
（五）工作建议：一是强化管理，加大征管力度，房地产行业的特殊性决定了必须强化行业税收管理，特别要实现日常监管和案头稽核有机结合，运用一系列的指标体系分析该行业的收入、费用、成本是否合理。二是加大宣传力度和培训力度，对新上岗财务人员或新办房地产企业加强税收法律法规培训，增强企业依法纳税意识。三是扩大委托代征范围，实行属地征收，如对合同的贴花委托工商部门，公证部门实行源头代征，对土地使用税委托土地管理部门实行代征。四是加大第三方信息的获取，实行资源共享，与建委、城建、工商、经贸委、司法、公安、地税等部门建立一系列的合作机制，定期不定期召开联系会议，收集信息，特别要与建委、城建等部门直接联系，取得第一手资料，从源头了解掌握房地产行业信息。五是加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为。税务稽查部门要针对房地产开发企业中容易偷逃税的环节，加大稽查力度，并公开曝光。六是进一步完善纳税评估机制，使之真正成为税收征管的补充，并正确界定纳税评估与税务稽查行为的差别，对其法律后果予以规定。