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随着物业管理行业的不断发展，物业管理收费矛盾也激增，甚至出现社会不和谐的声音，所有的矛盾症结都在于利益，物业管理收费是最直接的动因。物业管理关乎干家万户群众的生活和切身利益，如何规范和完善物业管理工作，成为广大市民普遍关注的焦点。
肇庆市端州区物业管理收费存在“二元并栖”的格局，即传统的安全文明小区(小区管委会)和新兴的物业管理公司并存。
端州区的安全文明小区是从1995年起逐步筹建的。创建安全文明区的宗旨：以若干条街、若干幢楼组成住宅小区，以综治委为核心，公安派出所为骨干，居委会为基础，企事业单位为依托，实行“属地管理”原则，调动辖区内各方共同参与，以治安问题为突破口，进行综合治理，把群防群治、社区管理、治安秩序、环境卫生等工作纳人小区管理，达到治安稳定、风气良好、环境优美、服务完善、群众自治组织健全的目标。据统计，端州区已达标的安全文明小区有190个。街道办事处和镇政府的社区居委会管理的小区有80个，其中53个小区已申领收费许可证，另有27个小区收费证过期未更换。其他的1lO个小区是由机关、事业、企业单位自管或小区自治。
安全文明小区收费项目是延续肇庆市人民政府《关于端州区安全文明小区收费问题的批复》(肇府函(1999]4号)规定中确定的小区综合服务费(包括保安服务费、清洁费)，收费标准按“自收自支，收支基本平衡”的原则，过去是由端州区物价局按不同类型的小区、小区内住户和单位(店档)数、保安员和保洁员人数及所需开支等情况逐个核定。安全文明小区的综合服务费标准为每月lO一35元／户；小区汽车停放费标准为固定停放每月50—120元／辆，临时停放每天5元／辆。
2．物业小区管理收费情况
端州区的物业小区最早成立于1993年。百花同、安厦、侨兴等16个物业公司服务于48个小区，服务内容主要有清洁、保安、绿化等。其中成立了小区业主委员会的10个小区，其物业服务收费项目和标准由业主委员会与物业公司在《物业服务合同》中约定；有38个小区还未成立业主委员会，其物业服务收费的标准在政府指导价范围内签订前期物业服务协议，其中有12个小区无证收费。
二、目前安全文明小区，物业小区管理收费存在的问题
从调研情况来看，在城区物业管理工作取得进展的同时，物业收费管理中的各种矛盾和问题也逐渐显现出来，突出表现在：
1．安全文明小区管理收费存在的问题
安全文明小区占端州区小区总数的80％，但各文明小区的管理机构的法律地位不明晰。街道办事处和居委会牵头成立了安全文明小区管委会(类似小区主委员会)，但小区的实际管理运作是由街道办事处组建的安全文明小区管理中心来承担。安全文明小区管理中心没有办理营业执照、经营资格证书等合法凭证，按照《广东省定价目录》和现行物业收费政策，物价部门无对应法律法规来规范这类收费，物价部门无法可依。但所有的物业矛盾和纠纷最终体现为物业服务收费纠纷摆在物价部门面前。
这类老小区存在的范围大，小区基础设施不足(多数是开放或半封闭式的旧区)，小区住户的经济承受能力差(多数是职工宿舍或下岗人员)。随着楼龄的老化、物价的飞涨等因素影响，老城区(安全文明小区)隐患越来越多，不和谐的声音也越来越大。在没有单位补贴的前提下，普遍存在收费标准偏低、收费率低、管理单位亏损经营、安全隐患多、社会不稳定因素多，若将这部分小区推向市场化运作，更是困难重重。
2．物业小区管理收费存在的问题
目前，端州区80％物业小区没有成立业主委员会，这意味着绝大部分小区物业收费标准是在物价部门前期物业政府指导的范围内。端州区48家物业管理公司中，完全靠市场发展起来的几乎没有，其前身大多是依附于各个开发商，与开发商有千丝万缕的关系，根本谈不上完整的市场竞争。
问题一，物业管理的法律法规不够完善。由于法律法规的配套实施细则和政策滞后，致使物业管理纷争不止。业主委员会行使权利的途径没有立法来保障，法律赋予的权利等于空谈，业主诉求无门；因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，如小区公共地方停车问题、停车费收入如何分配等，长期积累一大堆糊涂帐；由于法律适用上的含糊不清使物价部门无所适从。
问题二，业主委员会难以行使《物权法》赋予的权力。按照现行的物业管理法律法规，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府价格主管部门尽量不要干预，职能定位为“指导”，努力方向为推进物业收费市场化。在解决物业公司与业主之间的矛盾时，寄希望于业主的物权能够通过业主委员会得以体现和保证。但目前大多数的物业区内都没有成立业主管理委员会，业主委员会筹建难，普及率低，成员不熟悉相关法规政策，没有合法的运作经费及筹措形式，无政府的支持，无法规的支持，业主委员会有关人员还需面对暴力的人身伤害或财产损失，业主委员会行使权利之路充满艰辛。
问题三，政府指导价难“指导”。按我省现行物业收费管理政策，前期物业收费实行政府指导价，制定基准价和浮动幅度。在调研中了解到，出现一种情况是物价部门制定出来的指导价指导出一个小区同类型住宅多种物业服务收费标准；另一种情况是分期建设的小区内，部分楼盘因已成立业委会，其物业服务收费实行市场调节价，部分在建或售卖中的楼盘因未成立业委会其物业服务收费实行政府指导价。以上两种情况导致同住一个小区，享受相同服务所缴交的物业服务费却不同。政府出台指导价之前，没有足够的人力、能力去研究大量的样本，没有充分核算成本与收益。简单化的指导价与市场脱节，反而诱发出更多矛盾。
问题四，政府职能在开发商和业主居民的冲突矛盾中存在缺位。政府各相关职能部门职责不清，沟通不足，政策法规宣传不到位，政务信息的公开和透明度不高，使业主对物业管理收费棚火法规政策不甚了解或无从知晓。由于没有政府职能部门出面引导，小区业主委员会成立难；就算成立了小区业主委员会，因物业服务公司不承认或不配合，小}必业主委员会难发挥作用；物业小区的公共产权不清晰，造成业主和业主委员会维权难。出现问题后又难以统一思想与认识，没有相关部门主动协调解决，以致分歧逐步加大，矛盾重重。
问题五，房产开发商遗留问题造成的矛盾。大部分物业小区的房产开发商与物业服务公司为父子关系。为了促销楼盘，开发商在售楼时以较低的物业服务费或送首年甚至承诺送若干年的物业服务费来吸引购房者，在售楼期内的l一2年内，开发商从售楼款中补贴部分款项给物业服务公司作经营费用，过后就由物业服务公司自负盈亏。物业服务公司需要提高收费才能维持运作，但业主对提高收费没以心理准备或不能接受。造成物业服务公司服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，经营难、提高收费难的两难局面。另外，由于房地产开发商在小区分期建没及附属配套工程未完全竣工时提前交房，一些配套没施如水、电、气等工程不配套，遗留费用分摊问题，造成物业公司开展工作困难，影响到物业服务质量。
问题六，物管收支费用透明度不够造成矛盾。依照有关规定，物业管理公司“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”，但没有企业主动执行，也没有政府部门监督，业委会没有强制审计的权力，业主们只知道物管人员会催缴费用，只知道需要交多少钱，但不知道这些钱包括了什么服务内容，用到了什么地方，一年下来有剩余还是不足等。物管公司认为收费过低，居民认为收费过高，都是物管费用收支不透明造成的，导致居民很多时候对物管服务不了解，更谈不上理解。发生诸如财物被盗、邻居私自搭建、楼层邻里间因漏水、噪音、养狗等造成的矛盾找到物管公司未能得到有效解决，于是产生抵触情绪，便以不缴纳物管费的方式以示抗议。一系列的矛盾导致物业管理公司收费难，提高收费更难，而引发物业管理公司频频退场。
三．解决物业管理收费存在问题的建议
小区物业管理公司与业主间的尖锐矛盾是无法回避的。一个小问题伤害的却是城市和谐的基础细胞。怎样才能找到解决问题的办法使物业管理收费走出困境，我们认为：
1．解决物业纠纷首先还是得靠立法。物业收费市场化需要完善的法律制度。根据发达国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织的地位，实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。必须用法律的形式对业主(或住户)自治组织加以规范、扶持和制约，出台一些具有较强的可操作性的法规，如对保障业主委员会权力实现的监督措施、物质津贴、法律责任等应进一步明确和具体化。立法虽然是一个长期的过程，但是可以通过个别地方的试点和实验推动立法的进程。
2．积极培育和发展物业管理市场，实行物业管理招标投标制度，改变物管企业竞争意识不强、竞争无序的状态，建立优胜劣汰的竞争机制；甚至“近亲繁殖”，确立物业管理企业与业主之间的协商机制，建立收费价格评估认定机构。
3．各级政府结合当地实际，制定各地物业纠纷协调办法，明确政府相关部门、居委会、物业公司、业主委员会责权利，建立沟通机制，避免推诿扯皮现象，引导形成正确观念，及时化解矛盾。在配套法规没有具体规定的前提下，可以先由政府主管部门以文件形式指导解决相关问题，避免矛盾的加剧。
4．进一步探讨物业管理服务费实行综合计费的可行性，物价部门尝试带蛀综合计费的办法及公布其成本数据，进而引导双方协商。
5．尝试物业管理新模式——试行居委会、物业公司、业主委员会三方共同管理小区，由社区居委会牵头成立社区物业服务站，对小区实施全新的物业管理。社区物业服务站这一全瓶模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小区居民能享有满意的物业服务。凡是小区内的重大问题，必须通过联席会议的形式协商解决。参加联席会议的人员涵盖社区居委会、业主委员会、物管企业等各方代表，会议由街道办事处指定专人负责召集和主持。从发展看，解决问题的根本要从社区管理机制人手，形成一个好的管理体制，在社区当中形成少数人服从大多数人的总体管理思想和要求，从而达到真正的社区和谐。
6．妥善解决老小区(安全文明小区)管理问题。老小区的症结在于：配套设施不全、收费标准低、收费难、房屋安全隐患大、小区管委会年年亏损。所以，现阶段解决老小区的根本问题在于解决亏损问题。基本办法：(1)可通过出台文件提高收费标准，辅助行政手段提高收费率；(2)可由物业公司进行管理，提供基本服务。绿化养护与公建配套由相关部门负责，费用由政府补贴，近阶段基本维持现状。(3)由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。