党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。根据这一改革思路，物业税改革的第一步，应是将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并，同时，借鉴国外房地产保有税的做法，在房地产保有阶段按评估价格对土地、房屋统一征收房地产税。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　一、现行房地产税计税依据改革的必要性和可行性gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　（一）现行房地产税计税依据改革的必要性gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　1.组织收入职能的要求。按照现行税法规定，自用房产的房产税计税依据为房产的账面原值扣除一定比例之后的房产余值，房产的账面原值即房产的建造价值，为固定数额，无法随房产市场价值的变动而变动。城镇土地使用税以土地面积为计税依据，同样面临无法随着市场价值变动而变动的弊端，无法体现土地的级差收益，违背了税收的量能负担原则。众所周知，不动产是反映当地居民享受地方公共服务程度的较好指标，征收不动产税体现了受益原则。而现行计税依据的设计使得房产税与土地使用税无法反映公共产品的差异性，税收收入无法随着经济发展而良性增长。按评估价格确定房地产税的计税依据，可使经济增长及地区发展的因素体现在房地产税收收入中，税收收入随着经济发展而增长，有利于进一步完善分税制财政体制，实现财政收入目标。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　2.税收公平原则的要求。现行房地产税税负不公主要体现在三方面：一是因经济行为不同而税负不同。房产税对房产统一按原值征税，但对出租的房产则实行按租金征税，即以房产原值减除1O%～30%的比例后按1.2%课税和按房产出租收入的12%课税，两者只有在房产年租金等于房产原值的7%时，税负才相等，而现实中租金收入大多远高于这一比例，导致按租金课税的税负大大高于按原值课税。二是因建造时间不同而税负不公。在相当长一段时期内，我国经济仍将处于转型阶段，经济发展出现较大波动是难以避免的，受通货膨胀等市场因素的影响，不同时间建造的房产原值差异极大。以海南省为例，1990年初房地产高潮阶段建成的房产与2000年建成的房产，其成本相差数倍，仅仅因为建造时间的不同而导致税负差异，有悖于税收公平原则。三是房产税与城镇土地使用税计税依据存在重复计征的问题。我国1987年开始实行土地有偿转让试点，之前和之后一段时间的许多房产所占用的土地都是无偿划拨的。因此，《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》颁布时，房产的原值中一般不包括土地的价值，所以不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，对从市场上购买房产的纳税人而言，很难在房产和土地使用权之间进行准确划分，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，显然存在重复课税。改革房地产税的计税依据，不仅可以消除重复征税现象，还可以最大限度地解决税负不公问题。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　3.提高资源配置效率的要求。土地资源的稀缺性决定了人类不可能无限量地开发利用土地，国家必须从政策方面对土地的使用进行调控，税收作为重要的政策调节手段。已被越来越多的国家认可和推行。我国现行的房产税与城镇土地使用税计税依据以原值及土地面积为准，在设计上缺乏弹性，无法充分发挥其作为财产税的调节功能，无法对土地资源配置进行合理调控。若是按照反映房地产市场价值的评估价值计征，由于城市基础设施的变化，比如修路、修地铁等，这些公共投入必然会带动周边地区房地产的升值，需要缴纳的税额会提高，就会促使租用者、所有者充分地开发利用土地，减少对经济的扭曲，从而促进房地产资源的合理配置。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　（二）房地产计税依据改革的可行性gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　1.目前。改革现行不动产税费制度，择机推行物业税已提上了政府的议事日程。房地产税计税依据改革正是此项改革的重要内容之一，对此国家税务总局已先行在北京、深圳等地进行试点，对房地产计税依据评估工作进行了模拟运行，为在全国范围内推广评税工作提供了宝贵经验。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　2.繁荣的房地产市场提供了良好的软硬件环境。近十年尤其是1998年以来。我国房地产业持续快速增长，房地产投资增长率、商品房销售额增长率均在二位数以上。根据国家统计局公布的2005年1～12月的房地产开发资料：全国房地产开发投资达到15759亿元。同比增长19.8%，全国完成土地开发面积20762万平方米，同比增长5.2%，商品房销售额达18080亿元，同比增长30%.活跃的房地产交易不仅为实行房地产计税依据改革提供了较为完备的基础数据。还提供了开展评估必备的市场环境。与此同时，经过十年的发展，我国房地产评估业取得了长足的进步，成为房地产市场不可或缺的重要中介。据统计，全国已注册成立的房地产估价机构达3000多家。这些机构长期从事相关的评估工作，为发展我国房地产评估业进行了积极的探索并积累了丰富的经验。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　3.税务机关信息化建设成果提供了可操作的平台。完善的计算机管理系统是开展房地产计税评估工作的必备条件之一。经过近十年的努力，税务系统信息化基础建设已初具规模，在硬件配置、政策法规、业务流程、技术实现等各方面均取得了长足进步，一个包括硬件、网络和应用系统在内的较为完整的税收管理信息系统正在形成，这些都可为实现房地产计税评估提供必要的技术支持和可操作的平台。gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　二、房地产税计税依据的国际比较gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　（一）计税依据的国际比较gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　计税依据虽然只是税制的一个要素，却决定着不动产保有税制度的主要特征。从各国现行的不动产保有税实践来看，其计税依据分为以下四类：gHY心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

　　1土地与地上建筑物价值。这一计税依据近十多年来为各国普遍采纳。采用这种计税依据，既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率（如荷兰等国），也可以对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率（如泰国、南非和津巴布韦等国）。以土地与地上建筑物价值为计税依据在大多数隋况下是对不动产市场价值的课征，税源丰富且有弹性，经济发展所带来的升值因素能在税收收入中得到较好的体现，基本符合量能支付原则。但这一计税依据对不动产交易的市场环境、评估水平和税收征管提出了很高的要求。