因为物业税税基稳定，可以为地方政府提供长期可持续的财政资金，物业税具有成为地方财政收入主要来源的税种。这将增加地方政府的财政收入。但在物业税改革的影响下，土地出让金将由一次性批租改为年金制，尽管各期收入的贴现值没有减少，但考虑会对地方政府的当前期收入造成非常大的影响，那么物业税改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府将会主要考虑两个问题：物业税改革是否会导致地方公共财政出现缺口？未来的物业税将在地方公共财政中起多大作用？只有处理好这两个问题，物业税改革才可能顺利推行，否则中央政府必须提供特别强的激励。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

一、地方土地财政的规模估算LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

在整个中国自2003年来的这一轮经济扩张与城市扩容中，地方政府发挥了主导作用。而地方政府热衷于城市扩张，从财政的角度来说，既有预算外收入扩张的收益，又可以带动预算内税收收人上升。从“预算外”的角度来看，近几年来，随着中央对政府行政收费的管理越来越规范，行政事业收费在预算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出让金收入则既不列入预算内，又未列入预算外管理，成为地方政府尤其是东部几个省市地方政府（特别是县政府）收人的重要来源。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

另一面，土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张，从而带动预算内的税源增加。因此，与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

平新乔（2007）在对8省8县3个市的调查访谈中发现，地方政府对土地的收费大体分为三类：一类是土地部门的收费。如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费，如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。这些收费十分庞杂，透明度低，难以查清，但数额不菲。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

据经济媒体提供的资料，2001－2003年我国土地出让合计9100多亿，约占同期全国地方财政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。当年全国出让的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收人的47%，2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆，2006年出让金收入达3000亿元左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%，事实上，北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

平新乔（2007）根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。2004年，全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。这个数字，是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

为了说明土地出让金收入的相对规模，我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入。我们可以清楚地看到，土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%，是地方政府的重要收入来源。2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。这个数字，是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍，是2004年中国GDP总额136875.9亿元（调整前数字）的22.19%.即使按调整后2004年的GDP数字计算（调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元），地方财政占当年GDP的比重也达到了19%. LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上贷款利率为7.83%.我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年，根据计算可以得知，每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16，即为原来土地收入的6.25%.当然，我们可以对折现期限进行调整。2如果保持贴现率不变，将一次性土地出让金收入分摊到10，20，30年，则相应的年租金分别为原来总额的13.06%，8.53%，7.19%.可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。实际上，将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金，过度细化了地方政府的收入流。尽管这样的做法克服了先前的种种弊端，降低了土地成本和投资门槛，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。对于居民来说，地价的下降带动房价相应下降，购买或使用住房的门槛就会降低，有利于居民购房和就业。但这也大大弱化了地方政府的财力，不利于公共服务的提供。因此，我们可以将土地出让金的分摊期限减少，再设定一个合理的首付比例。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

如果我们将贴现率定为6.25%，设定分摊期限为10年，假设土地出让的首付分别为30%和50%，这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照当前公认的地价占房价30%的说法，在仅考虑成本的情况下，土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%.我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当，我们需要测度的是地方财政缺口。所以，我们不妨假定以30%的首付，并在十年内支付租金。这样的情况下，地方政府土地出让的当期收入减少61.3%. LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

按照平新乔的估计，地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中20%来自土地出让金收入。2007年我国GDP总量为246619亿元，那么地方财政支出为46857亿元，土地出让金的收入达到9300亿元，这样由于土地出让金支付方式的改革，使得当期收入减少了5700亿元。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

三、物业税的估算LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入，相当于做了一个减法；而开征物业税对政府而言是加法。下面对这个加法的规模做出估算。我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较，然后预测其规模。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

从OECD国家的数据来看，物业税税收收入占GDP的比重基本稳定，长期以来保持在1.9%左右。物业税税收收入占税收收入的比重从1965年－1985年有逐渐走低的态势，其后有所回升，近年来保持5.5%的比重。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

2007年，我国GDP总量为246619亿元，财政总收入累计完成51304.03亿元，其中，税收收入45612.99亿元，占财政总收入的比重为88.9%.如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算，我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。两者之间的差距非常大，原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小，而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我国正处在城市化高速发展阶段，居民财富中以房地产为形式的比例越来越高，物业税的增长与GDP的相关性更强，并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定，所以我们选择物业税收入为GDP的1.9%作为估算值，即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

于是，我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应：在2007年，即改革的第一个年度，地方财政缺口约为1000亿元，占地方财政支出的2.13%. LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

四、结论LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

物业税改革不会造成地方财政出现困难局面。按照2007年的数据来估算，2007年的地方财政缺口仅为地方可支配收入的2.13%，而到2008年，土地出让金的收入将会由当期出让收入和上期租金构成，从而弥补财政缺口。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版

物业税的收入将占到地方财政支出总额的10%，并且随着我国城市化的发展，税收总额将越来越高，并成为地方财政主要税种。LDU心结网_综合信息网站_2018年12月底公开3代模板自适应手机版